Тема 38. Методы оценки и основы ипотечно-инвестиционного анализа

В оценочной деятельности существуют 3 подхода: 1) затратный (использует те предприятия, которые потенциально не приносят доход, но необходимо оценить имущество) 2) сравнительный (можно использовать для оценки любого имущества, но при наличии достаточной информации о результатах недавних продаж), 3) доходный (2 метода в основе: основной – метод прямой капитализации и метод дисконтирования будущих доходов. Годится для тех видов имущества, которые способны приносить доход, а также при оценке пакета акций).

Ипотечно-инвестиционный анализ – разновидность доходного подхода, который используется для оценки объектов недвижимости, приобретаемой с участием ипотечного кредита. Особенность: рыночная стоимость актива не совпадает с величиной вложенного в него собственного капитала, так как недвижимость частично куплена на заемные средства (Шевчук Денис, Кредитный брокер INTERFINANCE, www.deniskredit.ru).

Метод капитализации дохода – стоимость объекта определяется на основе конвертации годового чистого операционного дохода в стоимость при помощи коэффициента капитализации, включающего норму дохода на инвестиции и норму возврата капитала. Коэффициент капитализации зависит от: 1) требований инвестора к ставке дохода на вложенный собственный капитал, 2) процентной ставки, срока кредитования, коэффициента ипотечной задолженности.

Метод дисконтирования денежных потоков – стоимость недвижимости складывается из суммы получаемого ипотечного кредита и текущей стоимости собственного капитала. Собственный капитал = дисконтированный денежный доход инвестора за период владения + дисконтированная выручка от предполагаемой продажи в конце периода владения.

Специфика: 1) ставка дисконта соответствует требуемой инвестором ставке дохода на собственный капитал, 2) в качестве дохода за период владения оценщик использовал не чистый операционный доход, а денежные поступления на собственный капитал.

3) выручка от предполагаемой продажи недвижимости в конце периода является разницей между ценой перепродажи и остатком ипотечного долга на эту дату.

Итак, Ипотечно-инвестиционный анализ – это моделированный доходный подход к оценке недвижимости. В процессе оценки необходимо анализировать конкретные условия финансирования оцениваемого объекта и сравнивать их с типичными рыночными условиями финансирования. На основе выявленных различий рассчитывается соответствующая поправка на условия финансирования, которая трансформирует обоснованную рыночную стоимость недвижимости в цену.