Глава 10 КАК РАЗМОРОЗИТЬ СТРОЙКУ

Главная проблема строительной отрасли Украины - коррупция. Система выделения участков под застройку, процедуры согласований и разрешений на проектирование и возведение объектов настолько сложны, непрозрачны и коррумпированы, что нелегальные затраты на их получение сравнимы со стоимостью самого строительства. До кризиса фактор коррупционных издержек нивелировался быстрым ростом цен на недвижимость, но теперь он стал гибельным для отрасли. Для того чтобы ее оживить, надо расчистить правовое поле и остановить коррупционный беспредел

Возобновить строительство в прежних масштабах - решение этой задачи должно быть в числе главных стратегических приоритетов антикризисных программ государства. Во-первых, строительный комплекс сам по себе является одним из самых масштабных секторов экономики: строительно-монтажные работы дают почти десять процентов ВВП. Не менее важно и то, что строительный комплекс предъявляет спрос на продукцию многих других отраслей - металлургии, машиностроения, цементной и химической промышленности, производства строительных материалов, деревообработки и многих других. Вслед за вводом жилья возникает спрос на мебель, бытовую технику, электронику. Подобные цепочки спроса возникают и при вводе торговой или офисной недвижимости. Словом, строительство может и должно стать тем звеном, за которое можно вытянуть всю цепь проблем экономики.

Между тем, именно строительный комплекс больше все других отраслей пострадал от кризиса. Последствия коллапса ипотечной системы и нехватку ликвидности государство может смягчить программами рефинансирования банков и собственной инвестиционной активностью. Но кризис выявил и более глубокие, застарелые проблемы отрасли.

Сложившаяся в Украине система выделения участков под застройку настолько непрозрачна и коррумпирована, что затраты застройщиков на их получение стали одним из главных факторов, увеличивающих себестоимость строительства. Когда конкуренция за получение участков под застройку была высока, а цены на недвижимость быстро росли, этот фактор был существенен, но еще не фатален для строительного бизнеса. Фатальным он стал теперь. Примерно та же ситуация сложилась при получении согласований и разрешений на проектирование и строительство: количество требуемых для начала работ документов и согласований измеряется сотнями, а сроки их получения могут растянуться на два года. Все это также негативно сказывается на себестоимости строительства, ухудшает маневренность при принятии управленческих решений.

В предкризисный период, в условиях высокого спроса на строительные материалы и компоненты, застройщики сталкивались с острым дефицитом всего необходимого, что приводило к бурному росту цен. В частности, в 2007-2008 годах цены на цемент, металл, кирпич, ряд других материалов отечественного производства росли на 10-25 процентов в квартал. Отсутствие в Украине развитой индустрии современных строительных и отделочных материалов и изделий, зависимость от их импорта привели к тому, что девальвация национальной валюты сразу же поднимает себестоимость строительства.

Ситуация в промышленности строительных материалов может быть ярко проиллюстрирована на примере производства керамической плитки. Украина располагает мирового значения месторождениями таких нерудных полезных ископаемых как специальные сорта глин, кварцевого песка, полевого шпата. Все это сырье давно и активно экспортируется за рубеж, особенно в Италию. В обратном направлении идет поток импортной керамической плитки. Немногочисленные украинские керамические предприятия лишь недавно стали заметны, но все еще неконкурентоспособны даже по сравнению с турецкими, польскими и чешскими компаниями.

Впрочем, кризис дает и некоторые шансы. В ближайшие годы спрос на современные строительные и отделочные материалы в Украине будет расти медленно, однако девальвация гривни создала серьезные стимулы для развития отечественного производства подобной продукции. Этими стимулами может быть усилена привлекательность украинской промышленности стройматериалов для иностранных инвестиций. Тем более что Украина располагает большими запасами еще не разрабатывающихся месторождений соответствующего сырья.

Но это дело будущего. Пока же мы можем констатировать, что высокая себестоимость строительства в условиях кризиса буквально подкосила отрасль: когда в первом квартале 2009 года цены на вторичном рынке недвижимости упали на 35-60 процентов, себестоимость у многих застройщиков оказалась на уровне лишь чуть ниже цен вторичного рынка. Разницы между себестоимостью и ценой вторичного рынка явно не хватает на то, чтобы компенсировать риски несдачи объекта, затянувшиеся сроки его реализации, а также маркетинговые затраты. Тем более что банки фактически остановили кредитование строительства новых объектов. В августе 2009 года можно было получить кредиты лишь под ликвидные объекты, имеющие минимум 75-процентную готовность.

Наиболее громкие скандалы, которые связаны с действиями местных властей, без сомнений, земельные. Участки под застройку по-прежнему выделяются непрозрачно. Так называемые земельные аукционы зачастую являются прикрытием для сделок, совершаемых местными властям в интересах приближенных компаний. Сложился «вторичный рынок» землеотводов: когда малоизвестная компания получает землеотвод, который становится фактически единственным ее активом. А затем такая компания перепродается реальному землепользователю. Причем в местный бюджет уплачивается формальным покупателем одна сумма, а реальный покупатель на «вторичном рынке» платит за участок совершенно иные деньги.

Такая ситуация могла сложиться в результате действия двух причин: отсутствия единого для всей страны регламента реализации местными властями участков под застройку и отсутствия реально работающего земельного кадастра. Поэтому в первую очередь нужно принять соответствующие регламенты, унифицирующие и упрощающие процедуру землеотвода.

Вся процедура землеотвода, включая информацию об объявлении, проведении земельного аукциона и подведении его итогов должна отражаться на соответствующих интернет-сайтах местного органа власти. И нужно форсировать создание единого земельного кадастра, причем, такого, который будет позволять заинтересованным лицам получать в режиме онлайн информацию о собственниках земельных участков.

Система архитектурно-строительного контроля свидетельствует о том, что она остро нуждается в жестко прописанном регламенте работы и применении новых технологий документооборота. Необходимо разработать и внедрить процедуры получения согласований и разрешений (в том числе - при проектировании, строительстве и сдаче объектов в эксплуатацию) по принципу «единого окна» на базе интернет-технологий, позволяющих в режиме реального времени отслеживать состояние соответствующих заявок. И, конечно, стоило бы объединить информационные потоки контролирующих органов - чтобы резко сократить время, необходимое для выдачи согласований и разрешений, а также сузить возможности для коррупции.

Конечно, все эти меры встретят яростное сопротивление чиновников. Однако чрезвычайность ситуации требует и чрезвычайно жестких мер по наведению порядка в этой стратегической отрасли экономики.

Завянувшее ипотечное кредитование было главным драйвером, стимулировавшим жилищное строительство. Сейчас застройщики вынуждены выкручиваться, они изобретают разнообразные схемы рассрочек для покупателей жилья. Но все это не более чем полумеры. В то же время резко сузились возможности государственного и местного бюджетов финансировать строительство инфраструктурных и социальных объектов. Сократился приток сбережений в банковскую систему - как следствие, пошли вверх депозитные ставки, а за ними и кредитные. Естественно, строители не готовы пользоваться кредитами - нынешние 25% годовых для них просто разорительны.

Застой на рынке недвижимости и последовавшее за ним падение цен привели к тому, что банкиры резко ужесточили требования к качеству и цене залогов, под которые выдаются кредиты, а также к величине первого взноса.

Неплохо зарекомендовавшие себя в 2006-2008 годы фонды финансирования строительства (ФФС) сейчас просто пугают инвесторов - несколько ФФС уже объявили дефолт по своим облигациям. А это остановило привлечение денег в отрасль через данный инвестиционный инструмент.

Единственной программой, которая поддерживает строительную отрасль, остается выделение через аукционы государственных кредитов для достройки жилья, имеющего готовность свыше 70%. Таким образом, застройщик и финансирующее его через уполномоченный банк ипотечное госучреждение принимают на себя риски незавершения строительства - а это главный риск для покупателя строящегося объекта и кредитующего его банка. Конечно, ресурсы госбюджета ограничены, и рассчитывать, что все незавершенные объекты удастся профинансировать за его счет, не приходится. При этом из-за низкой ликвидности недостроенных объектов подрядные строительные компании теряют заказы и несут серьезные финансовые потери. Владельцы скорее заморозят стройку, чем продадут объект по реальной рыночной цене и тем зафиксируют собственные убытки. А это значит, нужно ускорить создание давно назревшей системы мер, стимулирующих владельцев незавершенных объектов к их своевременному вводу в эксплуатацию либо к продаже на вторичном рынке. Такая система мер могла бы предусматривать фискальные стимулы, введение специальных условий в договоры долгосрочной аренды земельных участков и иные меры.

Кризис принес много бед и проблем, однако он же и указал самые узкие места отрасли, а значит, и главные направления реформ. Возможно, этот плюс когда-нибудь перевесит все сегодняшние минусы.