40. Раздел жилого помещения. Замена нанимателя жилого помещения или члена кооператива

В различных жилищных отношениях действуют различные правила раздела жилого помещения. Раздел жилого помещения, обремененного договором коммерческого найма, возможен только с согласия най-модателя и других членов семьи, проживающих совместно с нанимателем. В домах частного жилищного фонда жилые помещения, квартиры, занимаемые нанимателем и находящиеся в частной собственности граждан, могут быть разделены только после получения согласия собственника жилья. Отказ собственника не может быть обжалован ни в судебном, ни в административном порядке.

Раздел жилого помещения в доме ЖК или ЖСК регулируется ст. 127 ЖК РФ.

Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива между лицами, имеющими право на пай, допускается в случае, когда:

1) каждому из таких лиц может быть выделено изолированное жилое помещение;

2) имеется техническая возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещений в изолированные жилые помещения. Допускается и раздел не полностью выплаченного пая. Если в ходе раздела жилого помещения в составе ЖК или ЖСК возникли споры между участниками отношений, они подлежат рассмотрению и разрешению в судебном порядке.

Следующим основанием изменения жилищных отношений является изменение договора социального найма жилого помещения по требованию нанимателей при их намерении объединиться в одну семью. Согласно ч. 1 ст. 82 ЖК РФ граждане, проживающие в одной квартире и пользующиеся в ней изолированными жилыми помещениями по различным договорам найма, в случае объединения в одну семью вправе требовать заключения с кем-либо из нанимателей одного договора на все занимаемые в квартире жилые помещения.

Возможно два варианта названной замены. Во-первых, это изменение субъектного состава жилищных отношений. По договору социального найма нанимателем вправе стать любой совершеннолетний член семьи с согласия всех субъектов жилищного отношения.

По договору коммерческого найма в случае смерти нанимателя или его выбытия нанимателем становится один из граждан, совместно проживавших с прежним нанимателем. Для этого необходимо согласие всех остальных нанимателей.

Если такое согласие не было достигнуто, все граждане, совместно проживающие в помещении, становятся сонанимателями (п. 2 ст. 686 ГК РФ)

Второй вариант заключается в изменении правового статуса одного их проживающих в жилом помещении лиц. Например, при договоре социального найма изменение статуса «члена семьи нанимателя» на «нанимателя».